inkasa agenzia immobiliare

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I dati relativi al terzo trimestre del 2008 sono in flessione rispetto allo stesso periodo del 2007: l’ erogato è pari a 12,6 miliardi di euro con una differenza negativa di 1,4 miliardi di euro, che in termini percentuali (-10,11%) conferma il momento non positivo del mercato. Il dato dei volumi include anche i mutui di sostituzione e surroga. Se consideriamo, infatti, il volume delle erogazioni dei primi 9 mesi del 2008 registriamo una variazione percentuale, rispetto allo stesso periodo del 2007, che ammonta a -6,9%. L’ unica macroarea che presenta una variazione positiva è l’ Italia meridionale (+1%), tutte le altre hanno un andamento negativo; le variazioni maggiori si sono riscontrate nell’area centrale (-16%) e insulare (-18%).

Il mercato dei prestiti per l’ acquisto delle abitazioni destinato a famiglie consumatrici nel Lazio presenta nel terzo trimestre 2008 un calo (-22%) rispetto allo stesso periodo del 2007, il dato è influenzato dal mercato dei mutui di sostituzione. La diminuzione è in linea con l’ andamento dell’ area centrale (-16%), di fatto la regione Lazio influenza notevolmente la variazione negativa registrata in questo trimestre, infatti nella regione sono stati erogati 1.298 milioni di Euro, che ammontano al 10,3% del totale delle erogazioni.

La diminuzione delle erogazioni di quasi tutte le province laziali, ad eccezione di Rieti +2%, ha influenzato il dato regionale. Di segno negativo le province di Frosinone (-13%), Latina (-19%), Viterbo (-6%). Anche la provincia di Roma ha subito una diminuzione delle erogazioni (-23%), che ha notevolmente influenzato il valore negativo, infatti, la provincia si conferma al 2° posto per volumi erogati in Italia con 1.102 milioni di Euro (8,7% delle erogazioni nazionali).

Il valore delle consistenze dei mutui registra una incremento: dopo un’ iniziale diminuzione nei mesi di marzo ed aprile, l’ andamento ha ripreso ad aumentare fino al mese di novembre. L’ importo medio dei mutui erogati nei primi 9 mesi del 2008, pari a 123.000 euro, è in ripresa rispetto ai primi 3 mesi dello stesso anno; tale dato, in apparenza anomalo a fronte di una diminuzione dei volumi erogati e di un mercato immobiliare riflessivo, è spiegato dalla tendenza degli istituti bancari a concedere finanziamenti ipotecari solo alle famiglie considerate più solvibili.

Dopo i recenti interventi dalla Banca centrale il livello dei tassi è diminuito. Confrontando l’ andamento dell’ Euribor e dell’ Irs emerge che per quasi tutto il 2008, i due tassi si sono avvicinati fino a sovrapporsi. Oggi, grazie ai diversi provvedimenti presi sia a livello nazionale che internazionale, i due parametri sono tornati alla situazione abituale. Negli ultimi mesi l’ Euribor ha subito una serie di cali: mentre il 9 ottobre 2008 il parametro registrava il suo valore massimo (5,39%), oggi il tasso a 3 mesi è al 2,06%. In particolare, la rata mensile di un mutuo a tasso variabile del valore di 130.000 euro e della durata di 20 anni, acceso ad ottobre 2008, costava al momento della stipula circa 175 euro in più di quanto costerebbe siglandolo oggi.

Considerazioni finali
Il 2009 rappresenta un periodo di transizione, a causa delle varie tensioni sui mercati finanziari, e una ripresa graduale del settore è prevista nel biennio 2010-2011. Il rallentamento del ciclo immobiliare ed il graduale aumento del costo del credito comporteranno un rallentamento dei ritmi di crescita dei mutui, a fronte di una maggiore vivacità del credito al consumo (+1,4% nel 2008 sul periodo 2007), favorito dal miglioramento dell’ offerta (attraverso l’ innovazione del prodotto), e dall’ allargamento del bacino della clientela.

L’ adeguamento dell’ offerta renderà la linea di demarcazione tra mutuo e credito al consumo sempre meno evidente, accompagnandosi ad una ricomposizione verso importi e scadenze sempre più lunghi. In tale contesto gli istituti dovranno diventare maggiormente efficienti nella gestione dei crediti relativi al segmento mutui e del credito al consumo.

In particolare nel settore dei mutui, le politiche di offerta saranno influenzate dalla maggiore efficienza delle tecniche di credit scoring e di controllo prudenziale, che dovrebbero costituire un fattore di contenimento delle rischiosità. Gli intermediari saranno nei prossimi anni sempre più attenti alla qualità della clientela nella fase di erogazione del prodotto. La famiglia avrà quindi a disposizione maggiori informazioni e maggiori possibilità di scelta. Solo la corretta informazione e la trasparenza dell’ offerta potranno far aumentare la fiducia delle famiglie.

 

Fonte: www.mondocasablog.com

Il mercato immobiliare, infatti, si muove con più lentezza perché i potenziali acquirenti hanno allungato i loro tempi decisionali, incitati in questa direzione anche dalle notizie che riguardano in generale la nostra economia e da una maggiore incertezza sulla propria disponibilità di spesa. Infatti, ad aver contribuito in maniera determinante a definire l’ attuale andamento di mercato, è stata la situazione che si è venuta a creare sul mercato creditizio: l’ atteggiamento prudenziale e selettivo messo in atto dagli Istituti di Credito nella concessione dei mutui, ha creato difficoltà per quella fascia di clientela che, non avendo un capitale iniziale a disposizione, deve ricorrere ad un finanziamento importante.

La mancanza di liquidità e le previsioni per l’ economia del Paese inducono le banche ad essere più attenti rispetto alla capacità di indebitamento delle persone e rispetto al valore finanziabile dell’ immobile. Questo ha determinato una minore disponibilità di spesa da parte dei potenziali acquirenti, alimentando serrate trattative sui prezzi richiesti dai venditori e la conclusione della compravendita a prezzi più bassi rispetto al semestre precedente. A trovarsi in maggiore difficoltà sono stati soprattutto i giovani, gli stranieri, le famiglie monoreddito, i lavoratori con contratto a tempo determinato.

Novità nella seconda parte dell’ anno
La prima è una maggiore propensione da parte dei venditori a rivedere le richieste iniziali, soprattutto per chi si è trovato nella necessità di vendere l’ immobile e di dover rientrare del capitale e per chi ha effettuato un contestuale acquisto.
La seconda è stata il ritorno all’ investimento sul mattone, determinato dalla fuga dai mercati finanziari sempre più incerti, a conferma che la casa resta l’investimento preferito dagli italiani.

Segnaliamo poi che nei primi mesi del 2009 la sensazione degli operatori è che ci sia una ripresa della domanda abitativa, stimolata dal ribasso dei tassi ma anche dalla consapevolezza che il mercato immobiliare abbia ormai intrapreso una nuova direzione e che la diminuzione dei prezzi offra delle opportunità nell’ acquisto.

L’ analisi in base al profilo dimensionale delle realtà urbane evidenzia un calo più sensibile nei capoluoghi di provincia (-3.9%), seguiti dallì hinterland delle grandi città (-3.8%) ed infine dalle grandi città (-3.6%). In queste realtà la diminuzione più sensibile dei prezzi si è verificata Palermo (-4.9%), Bologna (-4.6%) e Napoli (-4.4%). La capitale registra una diminuzione del 3.6%, Milano del 2.4%. Nell’ hinterland delle grandi città il ribasso maggior si è avuto in quello bolognese (-5.4%), seguito da quello romano (-4.6%) e napoletano (-4.4%).

L’ analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione delle quotazioni più accentuata nelle città del Sud Italia (-4%), seguite da quelle del Nord (-3.9%) ed infine del Centro Italia (-3.7%).

Anche in questa seconda parte dell’ anno il prezzo è stata la variabile chiave per la realizzazione della compravendita e ormai la quasi totalità dei potenziali acquirenti è sempre più attenta al rapporto prezzo / qualità ed esprime la volontà di voler acquistare a prezzi congrui rispetto alla qualità dell’ immobile. Questo elemento ha determinato un altro risultato e cioè un calo più accentuato delle quotazioni sulle tipologie usate rispetto a quelle ristrutturate o di nuova costruzione. Infatti dalle analisi è risultato che, quasi sempre nei quartieri dove l’ offerta abitativa è più vetusta il ribasso delle quotazioni è stato maggiore. Per gli immobili di nuova costruzione la contrazione dei prezzi è stata meno accentuata e si sono registrati ribassi soprattutto laddove si è verificato un surplus di offerta.

Le tipologie medie e quelle popolari hanno registrato cali dei prezzi più significativi rispetto a quelle signorili e di prestigio che hanno meglio preservato il loro valore, per quanto anche su questo segmento di mercato si intravede una maggiore accuratezza nell’ acquisto, soprattutto se l’ abitazione non risponde del tutto alle esigenze dei potenziali acquirenti. Dunque la prudenza rispetto all’ acquisto immobiliare, ma soprattutto rispetto al rapporto tra prezzo e qualità dell’ immobile è ormai trasversale a tutte le tipologie di abitazioni.

L’ attenzione alle caratteristiche dell’ immobile ha spinto i potenziali acquirenti ad apprezzare le soluzioni poste ai piani alti, con spazi esterni, luminose, inserite in decorosi contesti condominiali, posizionate in zone tranquille e poco trafficate, con box o posto auto. Gli immobili posizionati al piano terra o al piano alto senza ascensore hanno registrato un calo notevole della domanda e di conseguenza dei prezzi.

La domanda immobiliare in questo secondo semestre dell’ anno ha visto la ripresa della domanda per investimento che nei precedenti semestri era diminuita, posizionandosi in “attesa” rispetto alle dinamiche di mercato. L’ andamento negativo dei mercati finanziari dopo l’ estate ha determinato una ripresa che sta continuando anche nei primi mesi del 2009. Gli investitori hanno dirottato il loro capitale su piccoli tagli da mettere a reddito, in alcuni casi sull’ abitazione per le vacanze. L’ analisi della domanda a gennaio 2009 evidenzia che, nelle grandi città, la tipologia più richiesta è il trilocale con il 35.7% delle preferenze. A seguire il bilocale con il 28.6% delle richieste ed infine il quattro locali con il 21.4%. A Milano, Napoli e Roma la maggioranza della domanda si concentra sui bilocali. A Bari ritorna il dominio del trilocale, dopo un periodo in cui era stato il bilocale a concentrare le preferenze. A Milano e a Napoli i monolocali e bilocali insieme raccolgono il 53.0% e del 52.7% delle preferenze.

Per quanto riguarda l’ analisi della disponibilità di spesa nelle grandi città la maggioranza delle richieste si concentra nella fascia compresa tra 170 e 249 mila euro (24.0%), a seguire la fascia compresa tra 250 a 349 mila euro (21.6%). Nella fascia di spesa compresa tra 170 e 249 mila euro si cercano soprattutto trilocali e, a seguire, bilocali.

Dal lato dell’ offerta la tipologia più presente sul mercato è il trilocale con il 33.9%, seguito dal bilocale con il 25.8% e poi dal quattro locali con il 22.8%.

Continua anche in questo semestre la diminuzione dei canoni di locazione che, hanno registrato un calo dell’ 1.9% sui bilocali e sui trilocali del 2.1%. La conseguenza del ribasso dei prezzi, più accentuato rispetto a quello dei canoni, si è tradotta in un lievissimo aumento dei rendimenti immobiliari lordi sui bilocali che si sono portati al 3.9%.

Difficile capire cosa accadrà nei prossimi mesi, molto dipenderà dall’ andamento dell’economia nel nostro Paese e dal comportamento che sarà messo in atto dagli Istituti di Credito. Le nostre previsioni per i prossimi mesi sono improntate ad un ulteriore ribasso dei volumi di compravendita e delle quotazioni; quest’ ultimo aspetto, insieme al ribasso dei tassi di interesse, ha restituito fiducia i potenziali acquirenti che iniziano a capire che è un momento opportuno per acquistare l’ abitazione.

Fonte: www.mondocasablog.com

 

Per l’Abi rimane sostenuta anche la dinamica tendenziale del totale prestiti alle famiglie (+5,7% ad agosto 2011; +5,8% il mese precedente; +9,1% ad agosto 2010).
Della stessa intensità è stata la crescita dei finanziamenti per l’acquisto di immobili, risultata ad agosto pari al +5,1% (+5,2% il mese precedente e +9,3% ad agosto 2010). Si rileva che a settembre 2011 il tasso medio ponderato sul totale dei prestiti a famiglie e società non finanziarie elaborato dall’Abi è risultato pari al 4,1%; 4,07% il mese precedente e 49 basis points al di sopra del valore di settembre 2010.

In diminuzione, e sempre su livelli particolarmente contenuti, i tassi praticati sulle nuove operazioni alle imprese e alle famiglie: a settembre 2011 il tasso sui prestiti in euro alle società non finanziarie si è posizionato al 3,27% (3,42% ad agosto 2011), mentre il tasso sui prestiti in euro alle famiglie per l’acquisto di abitazioni – che sintetizza l’andamento dei tassi fissi e variabili ed è influenzato anche dalla variazione della composizione fra le erogazioni in base alla tipologia di mutuo – è risultato pari al 3,35% (3,43% il mese precedente).
In base ai dati resi noti dall’Istat il numero totale dei mutui cresce del 2% rispetto al primo trimestre 2010; quelli senza costituzione di ipoteca immobiliare risultano in aumento del 5,4%, mentre i mutui garantiti da ipoteca registrano una riduzione dello 0,4%.
L’aumento nel primo trimestre 2011 dei mutui senza costituzione di ipoteca immobiliare (5,4%) è dovuto quasi interamente all’incremento registrato nel Nord-Ovest (+16,9%). Le altre circoscrizioni registrano variazioni tendenziali inferiori a quella media nazionale.
Rispetto al primo trimestre 2010, la variazione dei mutui stipulati nelle grandi città risulta positiva sia per i mutui senza costituzione di ipoteca immobiliare (+10,7%), sia per quelli garantiti da ipoteca immobiliare (+4,4%). Nelle altre città la tendenza positiva si riscontra solo per i mutui senza costituzione di ipoteca immobiliare (+2,0%).
I mutui continuano a rappresentare la cartina di tornasole della situazione economica del Paese: per questo, Mutui.it ha fatto il punto della situazione guardando come sia cambiato il mercato in questo annus horribilis e scoprendo che negli ultimi sei mesi i mutui si sono davvero ristretti: considerando il periodo compreso tra aprile e settembre 2011, il valore medio delle erogazioni di mutui si è ridotto del 20%.
La percentuale sale fino al 24% se isoliamo le sole richieste di mutuo per l’acquisto della prima casa. Questo dato, messo a confronto con la sostanziale stabilità sia del valore medio degli immobili (che oscilla, nel corso dei sei mesi, tra 240.000 e 260.000 euro), sia dell’importo richiesto (che varia da 140.000 a 145.000 euro), implica un drastico calo della percentuale finanziata.
Se ad aprile 2011 le banche arrivavano a finanziare il 56% del valore dell’immobile, a settembre si fermano al 44%. In altre parole: se ad aprile il mutuo medio erogato era di 140mila euro, a settembre è sceso a 110mila euro.
Il quadro che affiora diventa anche più fosco se consideriamo solamente le erogazioni di mutui prima casa: in questo caso, il Loan to Value (vale a dire il finanziamento ottenuto rispetto al valore dell’immobile), si riduce maggiormente, passando dal 68% al 50%. Si è scesi, in sostanza, da 155mila a 120mila euro di mutuo.
Complice l’incredibile clamore mediatico suscitato dal netto rialzo degli spread, le paure sul futuro del proprio mutuo sono aumentate sensibilmente, tanto da aver condotto molte persone alla prudenza a tutti i costi. Conseguenza di questa situazione è che anche se i finanziamenti a tasso variabile restano sicuramente i più convenienti nel breve periodo, l’interesse degli Italiani si sta focalizzando sempre più sul tasso fisso.
Da aprile a settembre 2011 Mutui.it ha registrato un aumento del 9,34% delle richieste di mutui a tasso fisso: il netto incremento è bilanciato dal calo delle richieste di tasso variabile (-4,03%) e di tasso variabile con cap (-4,95%).
Nei primi 9 mesi del 2011 il decremento complessivo è stato del -11% rispetto all’analogo periodo del 2010 ma anche il confronto con gli anni precedenti mostra una significativa contrazione dei volumi delle richieste.
Dall’analisi dei dati sull’andamento complessivo della domanda di mutui effettuata da Crif si conferma la crescita della domanda di mutui con durata tra i 20 e i 30 anni, che nei primi 9 mesi del 2011 rappresentano quasi il 51% della domanda complessiva.
Ad ogni modo, è ancora la classe di durata compresa tra i 25 e i 30 anni ad essere quella maggiormente preferita dalle famiglie italiane (30,9% del totale), oltre ad essere quella che evidenzia il maggior aumento (+1,7%) rispetto al 2010.
Relativamente alla distribuzione delle richieste di mutuo in funzione dell’importo, invece, continua la crescita della quota di domanda nelle fasce più basse e il mese di settembre 2011 registra un ulteriore calo dell’importo medio calcolato sulla totalità dei primi nove mesi dell’anno, con 136.900 euro, contro i 139.600 euro del pari periodo 2010.
Analizzando, infine, la domanda in base all’età dei soggetti richiedenti mutui ipotecari, la classe compresa tra i 35 e i 44 anni continua ad essere la più numerosa, con una quota del 35% sul totale.
MutuiOnline.it rileva che nel periodo aprile – giugno le banche italiane hanno erogato mutui alle famiglie per oltre 14,2 miliardi di euro, che portano a 27,74 miliardi l’erogato del primo semestre dell’anno. Rispetto allo stesso periodo del 2010 il calo delle erogazioni è quasi del -7%.
Il primo semestre del 2010 aveva invece fatto segnare un +18% rispetto al 2009, quindi si conferma l’inversione di tendenza di quest’anno a seguito delle tensioni sui mercati finanziari e dell’interbancario.
Si conferma il crescente utilizzo di Internet per il confronto delle offerte e la richiesta del mutuo: MutuiOnline.it, comparatore e broker di mutui leader in Italia, raggiunge una quota di mercato nazionale del 4,13% (era il 3,3% dodici mesi fa), con quote crescenti nelle principali città: 6,3% di mutui intermediati su Roma, 5,4% su Milano, 5,2% su Torino e Napoli, 6,1% su Firenze e 5,7% su Genova.

 

Fonte: tecnoborsa