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Flessione dei prezzi nelle compravendite

Nella riduzione delle compravendite immobiliari, l’Agenzia del Territorio rende noto che nel terzo trimestre 2008 il calo è stato del 13% nei confronti dello stesso periodo del 2007. Secondo l’Osservatorio del mercato immobiliare, la diminuzione colpisce soprattutto il settore residenziale, con un -14,1%. Gli altri settori fanno registrare una flessione del 12,2% (terziario -13,3%; commerciale -12,6%; produttivo -3,6%). Nel primo semestre i prezzi delle abitazioni sono cresciuti del 4,3% su base annua e dell’1,4% rispetto al semestre precedente. Considerando l’indice Istat dei prezzi al consumo - sottolinea l’Agenzia del Territorio - che è cresciuto del 2%, per la prima volta nell’ultimo decennio il tasso di crescita dei prezzi delle abitazioni è inferiore al tasso di inflazione. La flessione nelle compravendite e il raffreddamento del tasso di crescita dei prezzi hanno portato il valore di mercato complessivo delle transazioni, nel settore residenziale, a subire nel primo semestre dell’anno una riduzione del 10,8% rispetto allo stesso periodo 2007. Uno dei principali fattori scatenanti del ciclo immobiliare espansivo risiede nella forte discesa dei tassi di interesse; infatti, una parte importante delle compravendite è stata realizzata grazie all’erogazione di mutui. Nel 2007, l’incidenza delle compravendite assistite da mutuo sul totale delle compravendite è di circa il 49% (al Nord 54,9%, al Sud 38,8%). Il totale delle compravendite effettuate con l’ausilio di un mutuo ipotecario (370.141 nel 2007) è sceso del 9,5% rispetto al 2006, mentre il calo delle compravendite di abitazioni nello stesso periodo si attestava sul 4,6%. Sono stati erogati per questi prestiti alle famiglie circa 47,4 miliardi di euro, con un calo del 9,1%. I tassi medi iniziali dei mutui ipotecari, tra il 2004 e il 2007, spiega ancora l’Agenzia del Territorio, sono passati da 3,85% a 5,32% e nei primi tre trimestri 2008 si registra un ulteriore aumento dei tassi di 0,9 punti percentuali. La contrazione del mercato immobiliare ha comportato anche una diminuzione delle compravendite assistite da mutuo ipotecario dovuto anche all’aumento dei prezzi delle abitazioni e dei tassi di interesse praticati. Inoltre, è stata osservata una maggiore cautela da parte degli istituti di credito a concedere finanziamenti, dovuta alla crisi internazionale del settore. Tutti fattori che hanno sicuramente comportato l’esclusione di una fetta di potenziali acquirenti, contribuendo così alla contrazione delle compravendite. Vista la crisi internazionale, la riduzione delle compravendite porterà anche una decelerazione e, probabilmente, ad una flessione in termini reali dei prezzi.

Dal III Rapporto 2008 sul mercato immobiliare di Nomisma, per quanto riguarda l’andamento
dei prezzi degli immobili nelle tredici principali città del Paese, emerge che per la prima volta dal 1998 si registra un andamento medio negativo per le abitazioni, i cui prezzi calano dell’1%, mentre uffici e negozi restano, ancorché per pochi decimi di punto, ancora in fase espansiva. Ovviamente, al netto dell’inflazione il ridimensionamento dei prezzi reali di tutte le tipologie di immobili era già iniziato alla fine del 2007. La fine del ciclo espansivo è valicata dall’aumento dello sconto medio sui prezzi richiesti dai venditori, aumento iniziato quando ancora la tendenza al rialzo dei prezzi era forte, ovvero già alla fine del 2004. Rispetto ad allora, lo sconto nel mercato residenziale è cresciuto del 25% attestandosi oggi su un valore medio del 12,5%. Analogamente accade per quanto riguarda la crescita dei tempi mediamente necessari per vendere una abitazione che passano dai 3,4 mesi del 2004 ai 5,8 mesi di oggi. Per quanto riguarda i primi mesi del 2009 gli operatori si attendono un ulteriore raffreddamento del mercato sia in termini di compravendite che di valori.
Da uno studio di Scenari Immobiliari che traccia il bilancio di chiusura del mercato immobiliare del Centro Italia emerge che con un fatturato di circa 35,5 miliardi di euro, Emilia Romagna, Marche, Toscana, Umbria e Lazio rappresentano oltre un terzo del mercato residenziale. E’ una percentuale stabile nel tempo a dimostrazione di come sia solida questa realtà territoriale. Insieme a una costante domanda interna di residenza, si aggiunge una fetta di acquirenti stranieri, anche nella fascia alta (il Chianti o le colline umbre), e di immigrazione ormai non più diseredata (basti pensare alla presenza cinese a Prato e Bologna).
A dispetto della crisi ritorna tra gli utenti la voglia di acquistare casa, è quanto emerge dall’ultima indagine dell’ufficio studi di idealista.it che ha analizzato l’andamento della domanda e dell’offerta on-line a Roma, Milano e Torino, nel periodo luglio-novembre. Nonostante la diminuzione del potere d’acquisto delle famiglie, il mito della casa di proprietà non sembra perdere terreno; infatti, in tutte le città oggetto dello studio nel periodo in questione si è registrata una forte ripresa delle ricerche di case in vendita. La tipologia classica degli appartamenti monopolizza l’offerta di case in vendita nella Capitale, così come a Milano e Torino. Infatti, il taglio medio di tali immobili a Roma è di circa 92 mq, in genere con 3 stanze, a Milano di 86 mq con 2 stanze e a Torino di 84 mq. con 3 stanze. Le richieste degli utenti nelle tre città oggetto dell’indagine, vanno verso appartamenti da 74 metri quadrati in su con 2 stanze a Roma e Milano e con 3 stanze a Torino.
 
 

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